Rund ums Thema Bauen
Hier erhalten Sie grundlegende Hinweise für die „Bauphase“ und einen kurzen Überblick zu dem Thema planabweichendes beziehungsweise vorschriftwidriges Bauen und zu den daraus folgenden Konsequenzen. Schließlich geben wir Ihnen einen kurzen Überblick zum Nachbarschutz.
Was muss ich vor Baubeginn beachten?
Wenn Ihr Vorhaben verfahrensfrei ist, können Sie mit dem Bau ohne weiteres beginnen. Eine Mitteilung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde ist nicht erforderlich. Sie müssen aber stets die geltenden Vorschriften beachten.
Bei einem genehmigungsfreigestellten Vorhaben dürfen Sie einen Monat, nachdem Sie alle erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde eingereicht haben, mit dem Bau beginnen.
Wenn für Ihr Vorhaben ein Bauantrag erforderlich ist, müssen Sie Folgendes vor Baubeginn beachten
- Beginnen Sie nicht mit dem Bau, bevor Ihnen die Baugenehmigung zugegangen ist. Achtung: Das Einvernehmen der Gemeinde ist nicht mit der Baugenehmigung zu verwechseln.
- Legen Sie der Bauaufsichtsbehörde vorher die Bescheinigungen über den Standsicherheitsnachweis und Brandschutznachweis vor, wenn diese erforderlich sind.
- Zeigen Sie den Beginn Ihrer Bauarbeiten der Bauaufsichtsbehörde mindestens eine Woche vorher schriftlich an („Baubeginnsanzeige“).
Sollten Sie die Bauarbeiten bei einem genehmigungspflichtigen Bauvorhaben länger als sechs Monate unterbrechen, müssen Sie die Wiederaufnahme mindestens eine Woche zuvor schriftlich anzeigen.
Beachten Sie, dass Baugenehmigung und Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn
- nicht innerhalb von vier Jahren nach Erteilung mit dem Bau begonnen wird oder
- die Bauarbeiten vier Jahre unterbrochen werden.
In diesem Fall können Sie ihr Bauvorhaben nicht mehr beginnen oder fortsetzen, sondern müssen einen neuen Bauantrag stellen.
Was muss ich während der Bauphase beachten?
Während der Bauphase kann die Bauaufsichtsbehörde jederzeit (auch bei verfahrensfreien Vorhaben!) Baukontrollen vornehmen. Hierbei wird - in Ihrem wie im Interesse Ihrer Nachbarn - überprüft, ob Sie sich an die geltenden Vorschriften halten. Eine solche Baukontrolle bedeutet daher nicht automatisch, dass Sie bei Ihrem Bau einen Fehler gemacht oder gegen eine Vorschrift verstoßen haben.
Bitte achten Sie bei genehmigungspflichtigen Vorhaben auch darauf, dass Sie ab Baubeginn und während der gesamten Bauphase bestimmte Unterlagen an der Baustelle griffbereit vorliegen haben:
- Baugenehmigung
- Bauvorlagen
- Bautechnische Nachweise, die nicht schon Bauvorlagen sind
- Bescheinigungen von Prüfsachverständigen
Was muss ich nach Bauende beachten?
Bei nicht verfahrensfreien Vorhaben gilt: Nachdem Ihr Bauvorhaben vollendet ist, müssen Sie mindestens zwei Wochen vor Aufnahme der Nutzung eine Mitteilung an die Bauaufsichtsbehörde schicken.
Kann ich von den Eingabeplänen/Vorschriften abweichen?
Es kann vorkommen, dass Sie Ihr Bauvorhaben abweichend von den genehmigten Eingabeplänen verwirklichen möchten. In diesem Fall müssen Sie, bevor Sie weitermachen, einen sogenannten Tekturplan einreichen und dessen Genehmigung abwarten.
Ähnliches gilt, wenn Sie abweichend von geltenden Vorschriften bauen möchten. In diesem Fall müssen Sie einen Abweichungsantrag ("Wann muss ein Antrag auf Erteilung von Abweichungen und Befreiungen gestellt werden?") bei der Bauaufsichtsbehörde einreichen. Vor einer Erteilung der Abweichungsgenehmigung dürfen Sie Ihr Vorhaben - auch ein verfahrensfreies - nicht verwirklichen.
Was kann passieren, wenn ich ohne Erlaubnis von den Eingabeplänen/Vorschriften abweiche?
Die Bauaufsichtsbehörde kann gegen Ihr Bauvorhaben einschreiten, wenn Sie unter anderem
- abweichend von den Eingabeplänen/den geltenden Vorschriften/ohne erforderliche Genehmigung bauen
- nicht für die erforderliche Sicherheit auf der Baustelle sorgen
- das Vorhaben im Widerspruch zur Genehmigung/den geltenden Vorschriften nutzen.
Hierbei kann Ihnen eine Baueinstellung, Nutzungsuntersagung oder gar Beseitigung Ihres Bauvorhabens drohen. Nähere Informationen finden Sie in unserem Informationsblatt zu bauaufsichtlichen Maßnahmen.
Darüber hinaus müssen Sie unter anderem bei Verstößen gegen die Genehmigungs- und Anzeigepflichten oder Vorlage unrichtiger Pläne mit einer Geldbuße bis zu fünfhunderttausend Euro rechnen.
Klären Sie daher bitte rechtzeitig mit der für Sie zuständigen Bauaufsichtsbehörde ab, welche Anforderungen für Ihr Vorhaben gelten und welche Verfahrensschritte Sie beachten müssen!
Welche Rechte haben meine Nachbarn?
Die Verwirklichung Ihres eigenen Hauses kann die Interessen benachbarter Grundstückseigentümer berühren.
Einige Vorschriften dienen insbesondere auch dem Schutz der Nachbarn. Bei deren Verletzung können diese die Bauaufsichtsbehörden bitten, gegen Ihr Vorhaben tätig zu werden.
Sie sollten in jedem Fall Ihre Nachbarn von dem geplanten Vorhaben unterrichten und ihnen die Möglichkeit geben, die Baupläne einzusehen und zu unterschreiben. Die Unterschrift Ihrer Nachbarn gilt als Zustimmung zu dem Vorhaben und gibt Ihnen die Sicherheit, dass gegen Ihr Vorhaben keine Einwände bestehen. Eine fehlende Zustimmung macht das Vorhaben nicht unzulässig. Wenn keine Zustimmung vorliegt, wird Ihren Nachbarn jedoch bei genehmigungspflichtigen Vorhaben eine Ausfertigung der Baugenehmigung zugestellt, gegen die sie beim Verwaltungsgericht klagen können.
Bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben müssen Sie Ihre Nachbarn spätestens mit der Vorlage der erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde von Ihrem Bauvorhaben benachrichtigen. Sie sollten sich die Benachrichtigung - nach Möglichkeit - schriftlich bestätigen lassen.